限购三年的加减乘除

发布时间:2013-05-11 09:23:43   来源:本站编辑   浏览次数:62次

2010年4月,京十二条的发布标志着新国十条在京落地。自那时算起,北京楼市已在限购下走过三年。三年来,调控政策不断收紧,购房人心态几经转变,住房价格有起有伏,房企策略时有调整,新兴区域不断涌现……今年一季度,北京更是迎来了“新国五条”及相关细则。世联机构认为,二季度的调控政策将进入相对平稳期,未来是落实“新国五条”细则和政策执行效果的观察期,预计短期内出台更严厉政策的可能性不大。


  现状

  意料之中的政策观望期

  无论是2010年新国十条的出台,还是2011年推出的限购令,均无一例外地给楼市带来了“政策观望期”。今年4月份作为此次新国五条细则落地实施的第一个月,供需不出所料地出现暴跌。新国五条细则对京籍单身人士购买二套房的限制以及再次提高二套房贷首付的规定,在短期内导致了住宅市场需求的急剧萎缩,有资格的购房者也开始选择短期内暂不出手,加之价格管控下项目入市难,直接导致4月住宅成交量急剧降低。

  根据亚豪机构统计数据显示,4月北京市商品住宅共实现成交8277套,成交面积83.81万平方米,环比分别减少57.3%、56.6%。即便扣除4月前七天暂停网签的影响,4月商品住宅日均成交量为359套,相比上月日均成交量也减少了230套。普通住宅成交量大幅回落的同时,金隅自由筑、珺悦国际等未受政策限制的小户型商住项目成交相对顺利。从成交特征来看,一居室成交占比大幅上升,由3月份的24%上升至35%;从成交面积来看,70平米以下的小户型产品占比明显上升,由20%上升至28%。

  经历了4月的短暂回调后,行业传统的销售旺季5月已经来临。亚豪机构统计显示,受价格管控及房企储备不足的双重影响,5月预计入市项目数量仅20余个,2011至2012年宅地成交的稀缺,使得今年的市场供应不容乐观。链家地产市场研究部统计数据则显示,截至5月5日,新建商品住宅库存再次刷新纪录,下跌至60869套。尽管最近两周新建期房市场供应小幅回升,但是供给缺口依然存在。目前来看,不少项目尚处在取预售许可证过程中不断试探涨价底线的阶段,但由于马上就要临近房企中报的时间窗口,为了冲刺业绩,一些开发商必须加快推盘以实现良好的销量和销售额。由此推断,5月上旬的低迷局面可能不会持续下去,楼市供应量有望在近期有所增加。记者了解到,针对价格管控,市场中开始出现通过精装修手段来提高售价的策略,将房价与精装修价格分开签约,这样既能保证申报价格获得建委审批,又能实现项目利润的最大化。

  回顾

  屡屡打破的房价坚冰

  回顾三年来的楼市情况,自2010年北京开始执行限购政策,对购房需求加以限制,当年扭转了北京的供求形势。2010年,北京累计供应商品住宅116100套,共成交商品住宅111049套,供应量超出需求量5051套;2011年,国八条重申限购,使得成交量出现明显回落,房价快速上涨的势头也得到了控制,2010年同比2009年上涨42%,2011年的同比涨幅则回落至5.6%。2011年继续保持供过于求的市场形势,当年商品住宅供应套数比成交套数多出了8506套。

  亚豪机构市场总监郭毅分析,持续执行的限购政策,令楼市销量下滑,开发商积累了大量库存,造成房企资金链空间紧张,僵持了两年的房价坚冰开始崩落。2012年初,地处远郊,潜在供应规模庞大的区域由单盘价格跳水演变成了区域整体价格的下跌,大兴、通州、房山均出现项目“零利润”、低于成本价开盘,成为拉动购房需求回升的强大动力,2012年北京共售出123036套商品住宅,与2011年相比大涨35%。在“以价换量”取得明显收效后,2012年下半年,一些项目开始陆续上调房价。

  2013年,楼市供需矛盾愈发尖锐,房价上涨势头再现。据亚豪机构统计数量显示,截至5月6日,北京商品住宅成交均价为21777元/平方米,与2012年20658元/平方米的整体均价相比,上涨了5.4%。截至5月6日,北京商品住宅的供需缺口已高达2.6万套。为此,北京祭出“限价令”,以期遏制房价涨速,稳定预期。

  后市

  仍待稳定的楼市预期

  限购三年,北京楼市经历了如过山车一般的行情,由开始的成交萎靡,存量激增、现金流失控,到当前的需求旺盛、现金充沛。房企开始反思,当前房地产行业仍然属于政策市,“靠天吃饭”如何保持企业的稳健经营。一些房企谋求转型,减少政策大力调控的住宅业态的开发量,增大政策未触及或者支持的地产行业的其他业态,如商业地产、养老地产、旅游地产、工业地产等领域,寻求新的业务增长点。而购房者的心理变化同样值得关注。由开始的观望,到房价降价后的需求集中爆发,购房者对调控的免疫力不断增强。

  一个不争的事实是,北京经济发达、资源集中、就业机会多,外来人口逐年增加,刚性购房需求始终支撑着楼市。市场长期供不应求的状态下,房价的上涨势头也就难以得到控制。目前,北京刚需盘集中的区域已由2010年的五环周边外延至六环周边,同时,政府还开通了多条轨道交通,以解决居住远郊人群的交通问题。

  亚豪机构市场总监郭毅认为,今年政策的强压态势,限价令的落地执行,将有效控制未来房价的上涨幅度。但从目前来看,楼市库存已降至历史最低,房企涨价动力强劲,政府还应未雨绸缪,防范房企变相涨价。除了通过行政手段干预,未来还要通过房产税等长效解决方案,疏导购房、投资需求,稳定楼市。郭毅预计,今年的市场需求主体仍会与往年一样,以刚需人群为主,开发商也会一如既往地结合需求特点,设计开发更多符合刚需人群需要的中小户型产品。因此,今年从客群结构到产品结构,与往年相比均变化不大。

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